不動産減価償却計算ツール【2026年版】
投資用不動産の建物減価償却費を計算します。構造（RC・鉄骨・木造）と築年数に応じた耐用年数と年間償却額がわかります。
- 1. 入力条件を入れる
- 2. 計算ボタンを押す
- 3. 結果がすぐ表示
プリセット
- 📌 築古マンション(20年)
- 📌 新築マンション(47年)
- 📌 木造戸建(22年)
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このツールについて
投資用不動産の購入を検討されている方、または既に保有している方のための「不動産減価償却計算」ツールです。このツールは、建物にかかる減価償却費を正確に計算し、不動産投資の収益性や節税効果を把握する上で不可欠な情報を提供します。 不動産投資において、物件の建物部分は時間の経過とともに価値が減少するとみなされ、その減少分を費用として計上できるのが「減価償却費」です。これは帳簿上の費用であり、実際のキャッシュアウトを伴わないため、不動産所得の計算上、利益を圧縮し、結果として所得税や住民税の負担を軽減する「節税効果」が期待できます。特に高額な不動産投資の場合、減価償却費が所得に与える影響は非常に大きくなります。 当ツールは、RC造（鉄筋コンクリート造）、鉄骨造、木造といった建物の構造と、その築年数に応じた法定耐用年数に基づき、年間で計上できる減価償却費を算出します。購入物件のシミュレーション、確定申告前の費用予測、既存物件の運用状況把握など、様々なシーンでご活用いただけます。正確な減価償却費を知ることで、不動産投資の意思決定をより合理的かつ戦略的に行い、安定した資産形成の一助となるでしょう。
計算の仕組み
不動産の減価償却費は、建物の取得価格をその法定耐用年数で割る「定額法」で計算されます。このツールでは、以下の計算ステップで年間償却額を算出します。 1. **法定耐用年数の決定:** * 建物構造（RC・鉄骨・木造）と築年数に基づき、国税庁が定める法定耐用年数を適用します。 * 新築物件の場合、構造に応じた法定耐用年数（例：RC造47年、木造22年）をそのまま使用します。 * 中古物件の場合、法定耐用年数の一部を経過しているため、以下の計算式で残りの耐用年数を算出します。 * 経過年数が法定耐用年数の全てを経過している場合: 法定耐用年数 × 0.2 * 経過年数が法定耐用年数の一部を経過している場合: (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 0.2 * 計算結果は1年未満の端数を切り捨て、2年未満になる場合は2年とします。 2. **年間減価償却額の計算:** * 算出した耐用年数（償却期間）と、入力された建物価格から、以下の式で年間償却額を計算します。 * 年間減価償却額 = 建物価格 ÷ 算出した耐用年数 このツールは、これらの複雑な耐用年数の判定と計算を自動で行い、手軽に年間償却額と残りの耐用年数を把握できるように設計されています。
使用例
例1：RC造の新築に近い中古マンション
RC造の投資用マンション（築5年）を5,000万円で購入した場合の年間減価償却費を知りたい。
- 建物取得価格: 5,000 万円
- 構造: RC
- 築年数: 5 年
RC造の法定耐用年数は47年です。築5年のため、中古物件の耐用年数計算式（(47年 - 5年) + 5年 × 0.2 = 42年 + 1年 = 43年）が適用されます。この耐用年数で建物価格を割ることで、年間の減価償却費が算出されます。
例2：木造の築古アパート
木造の築18年のアパートを1,500万円で購入した場合の年間減価償却費を計算したい。
- 建物取得価格: 1,500 万円
- 構造: 木造
- 築年数: 18 年
木造の法定耐用年数は22年です。築18年のため、中古物件の耐用年数計算式（(22年 - 18年) + 18年 × 0.2 = 4年 + 3.6年 = 7.6年 → 端数切り捨てで7年）が適用されます。年間で約214万円を償却できます。
例3：鉄骨造の中古ビル
鉄骨造（重量鉄骨）の築25年の事業用ビルを3,000万円で購入した場合の減価償却費は？
- 建物取得価格: 3,000 万円
- 構造: 鉄骨
- 築年数: 25 年
鉄骨造（重量鉄骨）の法定耐用年数は34年です。築25年のため、中古物件の耐用年数計算式（(34年 - 25年) + 25年 × 0.2 = 9年 + 5年 = 14年）が適用されます。年間償却額は約214万円となり、収益の圧縮に貢献します。
よくある質問
減価償却費を計上するメリットは何ですか？
減価償却費は、実際の現金支出を伴わない費用でありながら、不動産所得から差し引くことができます。これにより、課税対象となる所得が減少し、結果として所得税や住民税の負担を軽減する「節税効果」が得られるのが最大のメリットです。手残りのキャッシュフローを改善する効果も期待できます。
土地の購入費用も減価償却の対象になりますか？
いいえ、土地は時間の経過によって価値が減少することがないため、減価償却の対象にはなりません。減価償却の対象となるのは、建物、設備、構築物など、使用や時間の経過によって価値が減少する「有形固定資産」のみです。不動産購入費用全体から、建物部分の価格を切り分けて計算する必要があります。
新築と中古で減価償却の計算方法は変わりますか？
基本的な計算方法（定額法）は変わりませんが、耐用年数の計算方法が異なります。新築の場合は構造に応じた法定耐用年数をそのまま使用しますが、中古の場合は、すでに経過した年数を考慮して「残りの耐用年数」を算出します。このツールではその違いを自動的に考慮して計算します。
よくある質問
使用のコツ
- 不動産価格のうち、建物部分の価格が明確でない場合は、売買契約書や固定資産税評価額などを参考に按分する必要があります。
- 減価償却費はあくまで帳簿上の費用です。実際のキャッシュフローと混同しないように注意しましょう。
- 中古物件の減価償却は、築年数と構造によって残りの耐用年数が大きく変動するため、購入前に必ずシミュレーションを行いましょう。
- 個人事業主や法人で不動産を所有する場合、定額法と定率法の選択が可能な場合がありますが、不動産賃貸事業においては基本的に定額法が適用されます。
- 減価償却費の計上は、確定申告を通じて行います。不明な点があれば、税理士や税務署に相談することをお勧めします。
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不動産購入は人生最大級の買い物。不動産減価償却計算の試算と合わせて、物件比較サイトで条件をしぼり込み、内見前に候補を整理しましょう。